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充分发挥住房公积金渠道保障作用切实贯彻十九大住房制度改革方针

发布时间:2018-02-24 浏览次数:168

充分发挥住房公积金渠道保障作用

切实贯彻十九大住房制度改革方针

——党的十九大精神宣讲

通化市住房公积金管理中心副主任  刘海军

 

习近平总书记在党的十九大报告中强调:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”这为住房制度改革指明了方向、路径、目标,是今后一个时期住房制度改革的方针。

一、粗浅解读住房制度改革方针

1、“房子是用来住的、不是用来炒的”:表面意思简单明了,即住房是用来居住的、不是用来倒买倒卖的。深层次表述的是:住房具有居住属性和投资属性,居住属性是住房的基本属性,投资属性属于住房的派生属性。离开了居住属性,住房的投资属性要么不复存在,要么只能对社会产生负面效应。投资属性作为派生属性,必须服务于基本属性。因此,应当让住房回归到基本居住功能上来。

2、“多主体供给”:通俗说就是建设和供应住房的主体,不是单一的,是多方面的,由多主体建设和供应不同价格、不同档次、不同产权的住房,满足不同人群的居住需求。供给主体有两个方面:一是市场供给主体,包括房地产开发企业、房地产中介服务机构、其他法人和自然人等。主要供给商品房、二手房和租赁住房。二是政府供给主体,包括各地政府。主要提供共有产权住房、公共租赁住房、廉租房、棚改安置住房等保障性住房。

3、“多渠道保障”:指的是通过多渠道保障住房需求。主要渠道有:(1)住房公积金管理中心向住房公积金缴存人提供住房公积金贷款;(2)商业银行向居民提供住房贷款;(3)政府向中低收入家庭低价配售共有产权住房;(4)政府或公共机构用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工等住房困难的人员,出租公共租赁房;(5)政府对棚户区进行改造,以换面积或货币化方式安置被拆迁居民,提高居民居住条件;(6)政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供廉租房;(7)法人和自然人等主体以市场价格向居民出租市场出租住房。

4、“租购并举”:即同时采用租房与购房两种方式解决居民的居住问题,在近期着重引导和改变人们长久形成的居住自己产权住房的观念,改变购房远远大于租房的状况,逐步缩小租房与购房的差距。

5、“让全体人民住有所居”:这是住房制度改革目标,即人人住有所居。 

二、如何充分发挥住房公积金渠道保障作用

因为,住房公积金贷款属于住房保障的重要渠道,所以,住房公积金管理中心切实贯彻十九大住房制度改革方针,就是要充分发挥住房公积金渠道保障作用,其核心是充分发挥住房公积金管理政策的调控作用。就通化市而言,主要有以下几个方面:

1、要充分认识住房公积金管理政策在我市住房制度改革中的调控作用

住房公积金管理中心于今年已经被国家定位为“政策性金融机构”,虽然改革方案尚没有实施,但其政策性金融机构的职能客观上早已存在。目前,住房公积金贷款市场占有率,全国平均为20%左右,全省平均为30%左右,通化市为75%左右,可以说,住房公积金对全国购房贷款市场有一定影响,对全省购房贷款市场有较大影响,对我市购房贷款市场具有决定性影响、住房公积金管理政策是调控我市购房贷款市场的最主要杠杆!因此,应当运用住房公积金管理政策进行正确的、有效的调控,沿着正确方向推进住房制度改革。

2、要坚持和完善我市现行的住房公积金管理政策

我市的主要住房公积金管理政策——《通化市住房公积金缴存管理办法(试行)》、《通化市个人住房公积金贷款管理办法(试行)》和《通化市住房公积金提取管理办法(试行)》,于2015年1月1日实施至今,取得了显著成效。年度缴存达到13亿元,比2013年以前最高年度缴存增长1倍多;年度贷款达到15.7亿元,比2013年以前最高年度贷款(包括违法贷款)增长2倍多;住房公积金使用率达到85%,比2013年以前最高使用率(包括违法挪用)增加近20个百分点;贷款市场占有率达到75%左右,比2013年以前最高贷款市场占有率提高了1倍,在全省名列第一和全国名列前茅(至今没有发现比通化高的);在全省率先且唯一将个体工商户、自由职业者和农民工等全部非单位职工的个人群体纳入住房公积金制度,实现了住房公积金制度全社会覆盖和贷款购房方面的农民工市民化等等。这些优异成绩的取得,主要是贯彻执行既定政策的结果,说明要排除各种干扰、坚定不移地坚持既定的政策,同时要依据即将修订的《住房公积金管理条例》和结合实际做出修改完善,从而在我市通过制定和执行住房公积金管理政策来充分发挥住房公积金渠道保障作用。

3、要继续坚持执行“以贷款为主、以提取为副”的住房公积金使用政策

住房公积金使用包括贷款和提取,而住房公积金制度设立的目的,从开始至现在一直是为缴存人提供政策性、互助性购房贷款,提取不是住房公积金制度设立的目的、仅为贷款派生出来的住房公积金用途,即贷款是“主业”、提取是“副业”。通化市住房公积金管理运作之所以取得显著成绩,与执行“以贷款为主、以提取为副”的住房公积金使用政策是分不开的,全国2015年贷款与提取分别占30%和70%、2016年在“纠偏”下仍然分别占52%和48%,明显比例不当,而通化市近年来贷款与提取分别占70%和30%、比例很适当。只有继续坚持“以贷款为主、以提取为副”的住房公积金使用政策,才能保证住房公积金管理政策具有主导购房贷款市场的决定性作用。

4、要继续坚持执行“商品房贷款较宽、二手房贷款较严”的住房公积金贷款政策

房子用来住,则换手率低;房子用来炒,则换手率必然较高。从而,执行“商品房贷款较宽、二手房贷款较严”的住房公积金贷款政策,从“卖房”侧从紧住房公积金贷款,就会抑制炒房,促进实现中央的住房定位。所以,我市应当继续坚持执行“商品房贷款较宽、二手房贷款较严”的住房公积金贷款政策。

5、要适时调整多套房住房公积金贷款政策

根据我市人口外流较严重、房地产业不温不火的实际,为了帮助把住房卖出去,从而帮助房地产业做到资金链条不断、实现房地产业及上下游产业健康、稳定发展,以及促进房地产去库存,我市近年来实施了住房公积金缴存人可以存续两笔住房公积金贷款、住房公积金贷款额度可以分拆使用等相关政策,取得了预期成效。以后,为了避免在我市出现炒房问题,可以根据实际适时收紧相关政策。

6、要进一步优化、放宽租房提取住房公积金政策

“租购并举”是降低购房刚性需求从而抑制炒房的一个重要政策调控措施,虽然,我市没有过旺的购房刚性需求,也没有出现明显的炒房问题,但仍然要执行“租购并举”的政策,给居民更宽阔的选择。在我市现行的住房公积金管理政策中,有较为完备的住房提取政策,以后根据实际需要,可以适时调整、完善,确保适时、有力支持居民租房。

7、要坚持统筹兼顾、实事求是原则调整和完善我市住房公积金管理政策

事物都是普遍联系的,全国各地差异性很大,故不宜教条主义理解“房子是用来住的、不是用来炒的” 住房定位,也不宜照抄照搬外地做法,必须坚持统筹兼顾、实事求是的原则,在我市贯彻落实中央的住房定位,正确、有效发挥住房公积金渠道保障作用。

 

                                      (2018年1月12日)




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